양도소득세 비과세 거주기간 계산방법
1세대1주택 비과세 요건은 기본적으로 1세대가 양도 당시 1주택을 보유하고 있고 그 주택을 2년 이상 보유한 경우라면 비과세가 가능하다. 보유요건 외에 거주요건은 원칙적으로 없다.
그러나 예외로 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택분부터 취득 당시 조정대상지역 내 소재한 주택을 취득했다면 보유기간 중 2년 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 대상이 된다.
취득 당시를 기준으로 하므로 취득당시 조정대상지역이어야 하므로, 취득 당시 조정대상지역이 아니라면 양도할 때 조정대상지역일지라도 2년 거주요건은 없다.
1가구 1주택 비과세 요건
비과세를 받기 위한 일정요건은 다음과 같다.
(1) 1세대가 국내에 1주택만 보유할 것
(2) 2년 이상 보유후 매도할 것(취득 당시 조정지역내 주택을 구입했다면 2년 거주요건 있음)
(3) 양도일 현재 매매가액이 12억원 이하일 것(2021.12.08.이후 양도시)
① 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 2년 보유
② 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택
– 조정대상지역: 2년 보유 및 2년 거주
– 그 외 지역: 2년 보유
위 3가지 요건을 갖춘 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만, 1주택자 이지만 12억원을 초과하여 매매한 경우 12억 초과분에 대해서만 과세하므로 양도소득세 부담이 크지 않다.
일시적 2주택 비과세
원래 양도세 비과세는 “1세대 1주택”상태에서 양도할 때 적용된다. 따라서 1세대가 2주택을 보유한 경우에는 비과세가 적용되지 않는다.
하지만 이사나 상속 또는 동거봉양 등 부득이한 사유에 의해 2주택을 보유한 경우에는 일정한 요건 하에 비과세를 해주는 것이 타당할 것이다.
대표적인 것이 “종전주택 + 일반주택”인데 이는 통상 이사가는 과정에서 일시적 2주택이 상태에서 비과세요건을 갖춘 경우에는 종전주택에 대해 비과세를 허용하는 것을 말한다.
일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 3가지 요건을 동시에 갖추어야 한다.
– 1년 후 신규주택을 취득해야 한다.
– 종전주택은 2년 이상 보유해야 한다.
– 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택을 매도하면 된다.
그런데 문제는 이렇게 간단하게 적용된 요건들이 조정지역여부에 따라 달라지게 된다는 것이다. 조정지역여부에 따라 달라지게 되는 사항들을 적용하여 요건을 다시 정리해보면 아래와 같다.
– 신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우라면 종전주택을 3년이 아닌 2년내 처분해야 한다.
– 취득당시 조정지역이라면 2년 거주를 해야 비과세 적용이 가능하다.
– 세대원 전입요건은 삭제되었다.
결국 거주기간 계산하는게 중요하다.
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1가구 1주택 비과세 판단 시 거주기간 계산방법
1세대1주택 비과세 판단 시 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
2. 거주기간 또는 보유기간을 계산 할 때 통산방법
①멸실 후 재건축한 주택 : 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후화 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간
②비거주자에서 거주자로 전환된 경우 : 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간
③동일세대원으로부터 상속받은 주택 : 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주한 기간
2년 거주요건의 다양한 사례들
①2017.8.2. 이전에 자가건설로 주택을 취득하기 위해 착공을 한 경우 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 건축허가를 받아 착공신고를 하고 2017.8.3. 이후에 완공하여 취득한 자가건설 주택을 양도하는 경우에도 거주요건 규정을 적용한다.
②2017.8.2. 이전 매매계약 체결 및 계약금 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용 여부
피상속인이 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 분양권을 2017.8.3. 이후 피상속인과 동일세대원인 상속인이 상속받아 주택으로 완공된 후 양도하는 경우에는 거주요건을 적용받지 않는다.
③2017.8.3. 이후 동일세대원이 된 피상속인이 취득한 상속주택 양도 시 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 조정대상지역 소재 주택을 피상속인이 취득하고, 2017.8.3. 이후에 동일세대원이 된 상속인이 동주택을 상속받아 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받는다.
④2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.2. 당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 판정 시 거주요건을 충족하지 않아도 된다.
⑤배우자가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.3. 이후 상속받은 경우 거주요건 적용 여부
일방 배우자가 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 2017.8.3. 이후에 타방 배우자가 해당 주택을 상속받아 양도한 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
⑥상속받은 농어촌주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득 계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 1세대의 해당주택 비과세 거주요건(2년) 적용 여부 판정 시 상속주택을 보유한 경우에는 무주택세대로 보지 않으므로 2년 거주요건을 갖추어야 한다.
⑦조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 이후에 지분 1/2을 배우자에게 증여하는 경우 거주요건 적용 여부
조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 거주요건을 적용하지 않는다.
⑧1세대1주택 비과세 거주요건 적용 시 세대원 일부가 거주하지 않은 경우 적용 여부
1세대가 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우 거주요건 적용 시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 본다.
⑨조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
취득 당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택을 2회 이상 용도 변경하여 다시 주택으로 용도 변경하는 시점에 조정대상지역에서 해제된 경우에도, 1세대1주택 비과세 요건 판정 시 거주요건을 적용한다.
⑩조합원입주권 지분 일부를 배우자로부터 증여받아 신축주택 양도 시 거주기간 계산방법
배우자로부터 조합원입주권을 증여받아 취득한 주택의 거주기간은 기존주택과 신축주택에서 1세대로서 거주한 기간을 통산한다.
⑪2017.8.2. 이전에 상속주택 소수지분권자가 조정대상지역 내 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 거주기간요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 상속주택 소수지분을 소유한 1세대가 조정대상지역에 있는 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주기간 요건을 충족해야 한다.
⑫가계약금을 2017.8.2. 이전에 지급한 경우 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다는 것은 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택을 의미한다.
⑬2017.8.2. 이전에 취득한 주택을 멸실하여 2017.8.3. 이후 신축한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 취득한 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017.8.3. 이후 신축한 경우 거주기간 요건을 적용하지 않는다.
⑭2017.8.3. 이후에 용도 변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 거주요건 적용 여부
1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는다.
⑮2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역 주택을 재건축한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 거주요건을 적용하지 않는다.
⑯근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 거주요건을 적용하지 않는다.
양도소득세는 한번 일이 꼬이면 내내 어렵게 되는 경우가 많으므로 반드시 실제 거주여부와 주택수를 정확하게 구별하여 세무전문가와 사전에 상담을 받아보시기를 바란다.
[자료출처] 슈퍼맨세무사 blog.naver.com/luxuryjh72 – 세무법인 세안택스