고시원 창업과 세금신고

고시원은 그 용도가 제2종 근린생활시설과 숙박시설로 분류되어지므로, 건축법과 다중이용시설 안전에 관한 특별법(소방시설)등의 조건을 충족하면 까다로운 허가절차 없이 바로 고시원 영업을 할 수 있다.

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어느 사업이나 마찬가지겠지만 고시원 창업에도 위험요소가 존재하고 또한 그 위험요소를 감수할 만한 고시원 사업만의 장점이 많이 있다.

1. 내 건물에 고시원을 신축하는 방법

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2009년 7월 8일 개정 시행된 다중이용업소법, 2009년 7월 16일 개정된 건축법 시행령 등을 근거로 고시원의 용도는 ‘제2종근린생활시설’의 유형에 포함된다.

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때문에 건물 용도가 제2근린시설에 해당된다면 내가 직접 내 건물에 고시원을 만들면 된다. 이럴 경우 고시원 운영비(수도세, 전기세 등 제반 운영비용 등) 정도만 제외하면 내 수익이 되기 때문에 고시원이 잘만 되면 꽤나 높은 월세 수익을 기대할 수 있다.

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대략적으로 제대로 된 고시원을 신축하기 위해서는 펴당 230~250만원 정도 부담되는것으로 알고 있다.

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2. 기존의 고시원, 여관, 모텔, 독서실 등을 구조 개선하여 신축하는 경우

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기존 시설을 철거해야 하기에 건축비용은 오히려 내 건물에 신축하는 것보다 건축비는 더 많이 나올 수 있다. 하지만 연매출 또한 신축보다 훨씬 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있다.

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2020년부터 개정된 건축법 시행령에 따라 신축 고시원의 경우 ‘방당 최소 크기 규정’을 준수해야 한다.(서울지역은 복도폭 외에 실면적, 창문 설치유무 등의 기준이 없는 고시원 방의 실면적을 7㎡, 화장실 포함 시 10㎡ 이상이어야 하며, 지자체별 고시원 최소 거주기준은 자체적으로 결정함)

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하지만 구조변경의 경우에는 2020년 이전에 지어진 건물들의 경우 해당 규정을 적용할 필요가 없기 때문에, 인가받을 때보다 방 개수를 20~30% 정도 더 많이 편성할 수 있다.

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예를 들어 서울지역에 고시원을 신축한다고 가정할 경우 최소 실면적을 준수한다면 최대 30개를 지을 수 있다고 하겠다.

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하지만 동일한 바닥면적을 가진 기존 건물을 구조개선하여 고시원을 신축한다고 하면 약 36~39개 정도까지 지을 수 있다는 의미이다.

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3. 건물주가 신축해서 만들어 놓았거나 운영하고 있는 고시원을 인수하는 방법

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아파트도 새 아파트가 좋듯이 고시원도 마찬가지이다. 당연히 내구성, 안정성이 좋을 것이고 각종 인테리어비나 수선비 등이 적게 들 것이다.

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단, 건물주의 경우도 당연히 ‘권리금에 프리미엄(P)을 받고 매도를 할 것이니만큼 1번에서 언급한 건축비(230~250만원x평수)보다는 훨씬 더 비싸다.

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4. 현재 운영중인 고시원을 보증금과 권리금을 주고 인수하는 방법

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일반적으로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 네 가지 방법 중 가장 저비용으로 고시원을 창업할 수 있는 방법이다.

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보증금 + 권리금(시설관리금+영업관리금)+제반 인테리어(수리)비+중개수수료 정도의 예산이 투입되며 보통 저가형은 1억원 미만, 중가형은 1~3억, 고가형은 3억 이상 정도를 예상하면 된다.

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그리고 고시원 창업시 세무적으로도 위험요소가 존재하는데 업종특징을 살펴보면 다음과 같다.

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1. 현금매출 수입금액 누락

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고시원 업종특성상 상당부분의 입실료를 현금으로 수취하고 있다. 그래서 사업주 대부분이 신용카드 결제를 할 경우 부가가치세를 별도로 요구하여 현금결제를 유도하고 있다.

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2. 허위의 공동사업

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고시원을 운영하는 사업자는 여러 고시원을 함께 운영하는 경우가 많다. 하지만 자신의 명의가 아닌 수입금액을 분산하기 위해 소득이 없는 지인을 통해 공동사업자로 등록하여 운영을 하는데 문제는 실제 고시원 운영소득이 공동사업자에게 귀속되지 않고 운영되고 있다는 것이다.

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따라서 이러한 공동사업은 위험섬이 크다고 말씀드리고 싶다.

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3. 높은 부가가치율

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고시원은 업종특성상 세금계산서로 수취할 수 있는 매입항목이 거의 없다. 따라서 부가가치율이 높다. 이럴 경우 소득세 신고때 필요경비 항목으로 인건비, 제세공과금 및 소모품비 외에는 발생비용이 거의 없어 소득세부담이 따르게 된다.

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그래서 가공경비 및 명의 위장 공동사업에 따른 수입금액 분산을 하기 마련인데, 이 또한 과세관청에서 인지를 하고 있으므로 명의위장 사업자는 피하셔야만 한다.

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4. 차명계좌 사용

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고시원이용료 중 현금으로 수취한 부분을 가족 또는 지인명의의 차명계좌로 입금하여 수입금액을 당연하듯이 누락하고 있는데 정말 무서운 행동이라는 것을 알고 계셔야 한다.

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5. 부가가치세 부당환급

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고시원 운영업자가 직접 고시원을 신축하여 운영할 경우, 신축당시 건축허가 및 사업자등록은 고시원으로 하여 건축에 따른 부가가치세를 환급받은 후, 개별 취사가 가능한 원룸으로 용도를 변경하여 실제 이용하는 경우가 많

다.

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이런 경우 고시원에서 주택임대로 면세전용이 발생한 경우가 되는데 납부환급세액 재계산 규정에 따라 부가가치세를 납부해야 한다. 시설이용자가 주택확정일자를 받았다면 면세전용이 되었다고 볼 수 있다.