아파트 취득세 주택수에 따른 계산방법

집을 사면 정해진 세율에 따라 취득세를 내야 한다. 그런데 세대별로 집이 1채인 경우와 여러 채인 경우에게 적용하는 취득세율이 각기 다르다.

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1세대 1주택은 적게, 여러 채는 많이 내는 구조로 설계되었다.

지난 202년 7.10 부동산 대책에 따라 202년 8월 12일 이후 취득하는 주택부터 취득세율이 대폭 인상되었다.

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개인은 1세대 1주택인 경우 종전대로 취득가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용되고, 1세대 2주택은 비조정대상지역인 경우 1~3%, 조정대상지역인 경우 8%, 1세대 3주택인 경우 비조정대상지역내 취득이라면 8%, 조정대상지역 내 취득이라면 12%의 세율이 적용된다.

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그리고 4주택 취득부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 모든 지역에서 12%의 취득세율이 적용된다. 주택을 10억원에 취득한다면 최대 1억2천만원까지 취득세가 부과되는 것이다.

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같은 1채라도 6억원부터 9억원 사이의 집은 집값이 클수록 더 높은 세율로 취득세를 부담하도록 세율구간을 쪼개어 놨기 때문에 매매계약 금액을 결정할 때 주의해야 한다.

1세대 1주택자의 취득세율은 크게 3단계로 구분할 수 있다.

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우선 취득금액이 6억원 이하이면 그 금액의 1%를 취득세로 내야 한다. 단일세율이다. 그리고 9억원을 초과하는 금액이면 그 세배인 3%를 취득세로 내야 한다.

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그런데 그 사이에 해당하는 6억원 초과~9억원 이하인 집을 취득하는 경우에는 하나의 세율이 아닌 1%~3% 사이의 세율이 적용된다.

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구체적으로 6억 초과~9억 이하의 구간을 무려 200개로 쪼개어 대략 150만원당 0.01% 세율이 더해지는데, 취득금액의 배수를 3억원으로 나눈 후 3을 빼서 %로 변환한 세율을 적용한다.

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이에 따라 6억74만원까지는 6억원 이하와 같은 1%세율이 적용되지만 이후 150만원이 증가할 때마다 0.01%씩 세율이 오른다. 이렇게 오른 세율은 8억9924만원까지는 2.99%, 8억9925만원부터는 9억원 초과와 같은 3%로 나뉜다.

1세대 1주택을 정하는 기준은 생각보다 복잡하다. 법적으로 같은 세대인데 분리된 세대로 착각하고 집을 샀다가 거액의 취득세를 내야할 수도 있다.

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쉽게 말해 주택수는 인별로 계산하는 것이 아니라 ‘세대’별로 계산한다. 여기서 세대란 거주자 및 그 배우자와 자녀를 포함한다.

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배우자와 자녀는 주민등록상 주소를 달리해도 같은 세대로 봄에 유의해야 한다. 30세 미만의 미혼자녀는 원칙적으로 부모와 따로 살아도 부모와 같은 세대로 본다.

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그러나 30세 미만의 미혼자녀라도 부모와 주민등록이 따로 등재되어 있고 중위소득의 40%이상의 소득(2022년 1인 기준 월 777,925원)이 있는 경우 별도 세대로 인정한다.

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생계를 같이하는 1세대인지 판단하는 가장 우선적인 방법으로 주민등록등본을 활용한다.

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물론 같은 주민등록상 같은 주소지에 같이 있다 하더라도 각각의 직업과 소득이 있어 서로 독립적으로 생활함을 증명하면 비과세 받을 수 있으나, 입증책임이 납세자에게 있기 때문에 번거로울 수 있다.

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참고로 실제 거주기간이 주민등록등본과 차이가 있다면 실제 거주하면서 납부한 각종 공과금 영수증 등을 제시하도록 하고 있다.

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​카드명세서, 전화가입증명원, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 병원진료기록, 금융거래내역서, 생필품구입영수증, 우유대금영수증, 신문대금영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통ㆍ반장 확인서, 케이블설치 및 사용요금 명세서, 가스설치대금영수증, 이삿짐센터 확인서 및 영수증, 거주자우선주차장사용영수증, 신용카드사용 내역서 등 거주자의 주거지역, 주거형태에 따라 실제로 거주하였다는 구체적이고 합리적인 증빙을 제출하면 된다.

주택을 증여할 때 어떤 가격을 증여가액으로 신고하는지에 따라 증여세와 취득세도 달라진다. 세법에서는 매매사례가액, 감정평가금액, 기준시가를 증여재산가액으로 보지만 적용에 있어 우선순위가 있으니 주의가 필요하다.

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1. 공시가

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아파트의 경우 통상 증여일 6개월 전부터 증여일 이후 3개월까지 같은 단지, 같은 면적의 주택 중 증여일에 가장 가깝게 거래된 주택의 매매거래가액을 증여재산평가금액으로 간주한다.

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2. 감정평가금액

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증여하는 아파트를 정식으로 감정평가를 받는다면 감정평가금액을 증여재산평가금액으로 본다. 공시가격 10억원 이상인 경우 두 곳 이상의 감정평가법인에 의뢰해 받은 금액의 평균을 감정평가금액으로 간주한다. 감정평가비용은 필요경비로 공제 가능하다.

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3. 기준시가

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단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등은 같은 면적의 주택 매매거래가액을 확인하기 어렵다. 감정평가금액이 없다면 기준시가로 증여하게 된다. 증여세 측면에서만 본다면 굳이 기준시가보다 높은 감정평가금액으로 신고할 필요가 없다.

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증여세의 경우 증여를 받는 사람을 기준으로 증여세액을 계산하는게 원칙이지만 예외 규정에 의한 취득세 산정에 있어서 주택 수 계산은 증여한 자를 기준으로 주택 수를 판정한다는 것에 주의해야 한다.

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또한 시가표준액 판단에 있어서 주택의 일정 지분을 취득하거나 주택 부속 토지를 취득하는 경우에도 전체 주택의 공시가격을 기준으로 3억 기준을 판단한다. 쉽게 말해, 공시가격 3억원에 해당하는 조정대상지역 주택의 50%만은 취득한다고 하여도 해당 취득에 대한 취득세율은 12%를 적용받게 된다.

이사를 가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우에도 1주택으로서 취득세를 납부할 수 있다. 1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우 종전 주택을 3년 내에 처분한다면 신규 주택은 1주택으로서 1~3%의 세율을 적용받는다.

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다만, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다. 종전 주택을 정해진 기한 내에 처분하지 못하면 나중에 취득세 차액이 추징된다.

1) 부담부증여 취득세 세율

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✔️직계존비속 가족에게 증여시 : 3.5% (농특세 지방교육세 포함되면 3.8%)

✔️조정대상지역 : 12%

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증여 취득세율 개정된 내용으로 조정대상지역(3억원이상)12%를 내시면 된다.

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1세대 1주택자가 직계존속,직계비속에게 증여시 비조정지역 / 3억미만(공시지가)의 조정지역이라면 3.5%를 취득세로 내시면 된다. 주택이 3억이상이면 12%, 3억미만이면 3.5% 이다. 물론, 비조정지역 3억이상인 경우도 3.5%가 적용된다.

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2) 부담부증여 취득세 계산방법

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✔️부담부증여 증여가액 즉 재산평가는 ‘기준시가’ 로 한다. (국토부 부동산공시가격 알리미 참고)

✔️증여계약일을 기준으로 조정지역인지 비조정지역인지 (금액까지) 확인해야 한다.

✔️부담부 증여시 취득세는 받는쪽 (수증자)이 내면 된다.

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예를들어 5억원의 주택에 전세보증금이 5억인 경우, 보증금 제외하면 5억을 증여한것으로 본다. 배우자 증여시에는 6억까지 공제가 되므로 증여세는 내지 않지만 자녀인 경우는 공제 한도액이 5천만원이기 때문에 4억5천에 대헤 증여자는 양도세를 수증자(받는쪽)는 취득세,증여세를 내는것이라고 이해하면 된다.

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3) 계산사례

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예를 들어 어머니 명의 아파트를 자녀가 증여 받으려고 한다. 상환해야될 채무가 7,400만원 정도 남아있는 상황이며 양도시 차익은 남지않고 손해이다. 아파트 시가는 1억1천만원이다. 이럴 경우 취득세는 얼마를 내야될까?

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시가 1억1천만원의 주택에 상환해야될 금액이 7,400만원이라면 증여가액은 3,600만원(1억1천-7천4백)이 된다. 자녀 공제 한도액이 5천만원이므로 차감이 되기 때문에 이런경우는 증여세는 없다.

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취득세 계산 : 증여가액의 3.8% + 상환해야될 부담부금액 7,400만원의1.1% = 2,182,000원

만약 상속인이 무주택자라면 상속으로 인한 1세대 1주택 취득세 특례를 활용하는 것도 좋다. 무주택자가 주택 상속을 받는 경우 취득세는 2.8%가 아니라 0.8%를 적용한다.

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상속인들이 주택 1채를 공동으로 상속받은 경우에는 지분이 가장 큰 사람이 주택을 소유하는 것으로 보고 지분이 동일한 경우에는 그 주택에 거주했는지 여부와 나이 순서대로 판단하니 주의가 필요하다.