아파트 세대분리 방법 및 주의사항

세대분리로 고민을 하고 있다면 대부분 양도소득세나 청약당첨을 위해서이다. 우선 양도소득세에서 문제되는 1세대는 소득세법이 규정하고 있고, 주택 청약에서 문제되는 1세대는 주택공급에 관한 규칙이 규정하고 있으므로 서로 그 의미와 범위가 다르다.

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소득세법 등 세법상 세대분리가 인정되려면 나이, 소득, 배우자 여부, 거주 독립, 생계 독립 등 실질적 요소가 중요하게 작용한다.

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그러나 주택청약을 위한 세대분리는 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는지 여부, 즉 주민등록상 형식적으로 분리되어 있는지 여부가 중요하게 작용하는 것으로 보인다.

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물론 위장전입 문제 등 2가지가 서로 완전히 다르다고 볼 수는 없지만 일단 형식적으로는 소득세법 상 세대분리와 주택청약을 위한 세대분리의 기준 규정이 다르다는 것이다.

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즉, 소득세법상 1세대는 거주 및 생계를 함께 하는 가족이고, 주택 청약에서의 1세대는 배우자와 주민등록상 동일 주소인 직계존비속을 의미한다.

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즉, 자녀와 부모가 각각 1주택을 소유하고 있는데, 자녀가 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받고 싶다면, 소득세법상 자녀의 세대분리가 인정되어야 하는데, 그러기 위해서는 자녀의 거주가 부모와 독립해야 하고, 자녀의 생계가 부모와 독립해야 하며, 자녀에게 배우자가 있거나 배우자가 없다면 자녀가 나이 요건이나 소득 요건을 갖추어야 한다.

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그러나 주택 청약에서 자녀가 부모님과 별도 세대가 되기 위해서는 주민등록상 주소를 달리하면 된다.

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즉, 자녀가 부모님과 세대분리하여 별도의 단독 세대주 자격으로 주택을 청약하고 싶다면 일단 주민등록상 주소를 분리해야 한다.

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물론 형식적으로 주민등록상 주소만 분리하고 실질적으로는 부모님과 함께 거주한다면 위장전입이 문제될 것이다.

비과세 요건 판단시 주택수는 인별로 계산하는 것이 아니라 ‘세대’별로 계산한다. 여기서 세대란 거주자 및 그 배우자와 자녀를 포함한다.

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배우자와 자녀는 주민등록상 주소를 달리해도 같은 세대로 봄에 유의해야 한다. 30세 미만의 미혼자녀는 원칙적으로 부모와 따로 살아도 부모와 같은 세대로 본다.

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그러나 30세 미만의 미혼자녀라도 부모와 주민등록이 따로 등재되어 있고 중위소득의 40%이상의 소득(2022년 1인 기준 월 777,925원)이 있는 경우 별도 세대로 인정한다.

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양도일 현재 세대 요건을 판단하므로 부모와 자녀 모두 주택을 가지고 있는 상태에서 자녀가 미혼이고 아직 취업하지 않았다면, 만 30세가 될 때까지 매매를 미루는 것도 절세 방법이다.

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세무서에서 생계를 같이하는 1세대인지 판단하는 가장 우선적인 방법으로 주민등록등본을 활용한다. 따라서 실제로 같이 살고 있지 않다면 주민등록상 세대분리를 먼저 해놓고 주택을 매매하는 것이 좋다.

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물론 같은 주민등록상 같은 주소지에 같이 있다 하더라도 각각의 직업과 소득이 있어 서로 독립적으로 생활함을 증명하면 비과세 받을 수 있으나, 입증책임이 납세자에게 있기 때문에 번거로울 수 있다.

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참고로 실제 거주기간이 주민등록등본과 차이가 있다면 실제 거주하면서 납부한 각종 공과금 영수증 등을 제시하도록 하고 있다.

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​카드명세서, 전화가입증명원, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 병원진료기록, 금융거래내역서, 생필품구입영수증, 우유대금영수증, 신문대금영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통ㆍ반장 확인서, 케이블설치 및 사용요금 명세서, 가스설치대금영수증, 이삿짐센터 확인서 및 영수증, 거주자우선주차장사용영수증, 신용카드사용 내역서 등 거주자의 주거지역, 주거형태에 따라 실제로 거주하였다는 구체적이고 합리적인 증빙을 제출하면 된다.

소득세법상 1세대와 관련하여 법원은 주민등록상 주소가 아닌 실거주 여부를 판단 기준으로 삼고 있기 때문에 한지붕 세대분리가 인정되는 사례가 있을 수 있다.

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예를 들어 부모와 자녀가 각각 1주택을 소유하고 있고, 주민등록상 주소가 동일한 경우(한지붕)에는 원칙적으로는 1가구 2주택으로서 양도세가 부과되어야 하지만 소득세법상 예외적으로 한지붕 세대분리가 인정된다면 부모와 자녀 각각 1가구 1주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이다.

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그러나 주택 청약에서 한지붕 세대분리는 인정될 수 없다. 왜냐하면 주택 청약의 1세대를 규정하는 법은 소득세법이 아니라 주택공급에 관한 규칙인데, 이 규정은 주민등록상 동일 주소인지 여부를 기준으로 한다고 명확하게 규정하기 있기 때문이다.

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즉, 소득세법 제88조 제6호가 [같은 주소 또는 거소]라고 규정하여 해석에 여지를 부여한 것과는 달리 주택공급에 관한 규칙 제2조 제2의 3호는 [세대별 주민등록표에 함께 등재]로 명확하게 규정되어 있어 해석의 여지가 없다.

일단 세대분리는 가족 간에만 문제된다. 그 이유는 가족이 아닌 남남인 경우에는 거주를 함께 하든 생계를 함께 하든 아예 처음부터 동일 세대가 아니기 때문이다.

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그렇다면 가족 간에 동일 세대가 아닌 별도 세대로 취급 받고 싶다면, 세대주 분리, 세대분리를 하기 위해서 아래의 2가지 조건을 갖추어야 한다.

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* 배우자, 나이, 소득

* 거주 독립 + 생계 독립

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따라서 가족 간에도 거주를 달리 하고, 생계를 달리 하면 동일 세대가 아니다.

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그런데, 가족 간에는 보통 함께 거주하거나 생계를 함께 하는 경우가 많기 때문에 가족 구성원 각자가 단독세대주가 되어야 할 경우에는 세대분리가 문제되는 것이다.

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1. 자녀를 세대분리하고 싶다면

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국세청이나 판례는 생계를 같이하는 동거가족 여부의 판단은 그 주민등록지가 같은지의 여부에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하는지 여부에 따라 판단하고 있다.

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즉, 자녀의 거주 독립은 부모와 주민등록상 주소가 동일한지 여부로 판단하는 것이 아니라 자녀와 부모가 현실적으로 같이 거주하고 있는지 여부로 판단한다는 의미이다.

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현재 결혼 – 자녀가 현재 배우자가 있는 경우

과거 결혼 – 자녀가 과거 배우자가 있었다가 현재 이혼했거나 배우자가 사망한 경우

나이 – 자녀가 배우자는 없지만 나이 요건(30세 이상)을 갖춘 경우

소득 – 자녀가 배우자는 없지만 소득 요건(약 73만원)을 갖춘 경우

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여기서 나이 요건은 30세 이상인데, 만나이를 말하며, 소득 요건은 기준 중위소득의 40% 이상이면서 독립된 생계 유지가 가능한 경우를 말한다. 기준 중위소득의 40%는 1인 가구의 경우 731,133원(= 1,827,831원 X 0.4) 이상이어야 한다.

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그런데, 판례나 국세청 사례에서는 자녀가 나이 조건을 갖춘 만 30세 이상이더라도 독립적인 생계 능력을 갖출 것을 요구하고 있다. 소득 요건과 관계 없이 생계 독립 요건은 당연한 전제 조건이기 때문이다.

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2. 부부가 세대분리하고 싶다면

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부부는 아파트 청약이든 세금이든 무조건 동일 세대이다. 즉, 부부 세대분리는 불가능하다는 의미이다.

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배우자가 함께 거주를 하지 않더라도 생계를 함께 하지 않더라도 배우자는 동일 세대라는 것이다.

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또한, 사실상 이혼상태라고 하더라도 법률상 이혼하지 않았다면 배우자에 해당하여 동일 세대로 취급된다.

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그리고 주말부부로서 서로 거주하는 곳이 다른 경우 부부 각각 전입신고는 가능하다. 즉, 부부 각각 세대주가 될 수 있다는 의미이다.

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즉, 부부가 따로 전입신고를 하게 되면 형식적으로 부부 별도 세대 구성이 가능한다. 그러나 부부는 동일한 세대로 취급된다.

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3. 형제자매가 세대분리하고 싶다면

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소득세법 상 형제자매는 가족에 속하기 때문에 형제자매 간에 함께 거주하는 것처럼 보이거나 함께 생계를 유지하는 것처럼 보이면 동일 세대로 취급될 수 있다.

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그러나 형제자매라도 함께 거주하지 않고 함께 생계를 유지하지 않으면 소득세법 상 별도 세대로 분리될 수 있다.

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하지만 아파트 청약에서 형제자매는 동일 세대가 아니다.

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주택공급에 관한 규칙 상 형제자매는 같은 세대원에 속하지 않기 때문에 주민등록상 주소지가 같더라도 동일 세대로 취급되지 않는다.

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따라서 아파트 청약에서 무주택세대구성원 여부를 판단할 때 형제자매가 주민등록상 주소지가 동일하든 동일하지 않든 같은 세대원이 아니므로 형제자매가 주택을 소유하고 있더라도 무주택세대구성원 여부 판단에 영향을 미치지 않는다.

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4. 동거봉양

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동거봉양합가에 해당되면 합가일로부터 10년 이내에 양도를 하면 비과세가 된다. 하지만 이는 정확히 따져보고 생각해야 할 것이다.

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예를 들어 어머니와 자녀가 별도세대를 구성해서 살다가 동거봉양목적으로 합가를 하는 경우 부모님 연세가 60세가 넘고 각각 1주택을 보유하고 있거나 일시적 2주택 요건을 충족한 2주택자와 1주택자가 합가하여 3주택이 된 경우는 합가일로부터 10년 이내에 양도를 하면 먼저 양도하는 주택은 1주택자로 인정된다.

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그렇지만 사실상 동일세대로 살아 온 어머니와 딸이 별도세대로 구성되어 있는 주민등록을 합가한 경우에는 동거봉야합가에 해당되지 않는다.

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이럴 경우에는 다른 자녀분 중에 모실수 있는 자녀가 있다면 어머니 소유아파트를 양도하기 전에 다른자녀집으로 이사해서 본인과 사실상 생계를 달리하면 1세대1주택 비과세대상이 될 수 있다.

세대분리를 하는 이유는 아래와 같다.

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1. 청약당첨(무주택자로 당첨확률이 올라감 단, 부양가족수 계산에서 제외되는 단점이 있음)

2. 취득세(무주택자 취득세 세율을 적용됨 1~3%)

3. 양도세(1가구 1주택 비과세 적용가능)

4. 종부세(중과세율 배제)

5. 근로장려금(1가구당 1인에게만 지급되므로 단독 세대주로 분리하는 것이 좋음)

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보통 모든분들이 양도세 상담을 하다보면 본인에게 불리한 얘기를 듣기싫어하고 유리한 얘기만 골라서 들으려 하는 경향이 있다.

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특히나 단순하게 주민등록을 위장으로 세대분리했다가 적발될지 안될지는 세무사가 판단해 줄 내용이 아니라 주술가나 역술가에게 내 운에 대해 알아볼 사항이다 이 사안이 비과세가 되면 수천만원밖에 안되는 양도소득세가 중과세가 될 경우 8억원 가까이 되는데 운에 맡겨서 판단하기는 위험이 너무 크지 않을까 싶다.

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세대분리를 통해 양도세 절세가 가능 여부에 대하여 단순하게 답변은 가능하지만 정확하게 그 답변에 책임까지 져 줄 세무전문가는 없다고 보시면 된다. 양도소득세는 한번 일이 꼬이면 내내 어렵게 되는 경우가 많으므로 반드시 실제 거주여부와 주택수를 정확하게 구별하여 세무전문가와 사전에 상담을 받아보시기를 바란다.