1가구 1주택이란

양도소득세 비과세에서 말하는 부수토지란 1가구 1주택 비과세 특례 대상인 주택 건물이 정착된 부분의 토지와 주택의 효용에 이용되는 마당, 정원 등의 토지로서 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖 10배, 수도권의 주거/상업/공업지역 3배)의 배율을 곱하여 산정한 면적 부분은 주택 부수토지로서 보유기간 등 충족시 비과세 규정을 적용한다.

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1가구 1주택 부수토지의 범위 판정시 건물이 정착된 면적을 기준으로 아래의 지역별 배율을 적용한 면적을 비과세 범위로 보고 있다.

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여기서 건물이 정착된 면적은 기본적으로 건물의 외력벽 중심축을 기준으로 한 건축면적의 수평투명면적을 의미한다.

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1. 도시지역 내의 토지

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• 수도권의 주거/상업/공업지역 내 토지 : 3배

• 수도권의 녹지지역 내 토지 : 5배

• 수도권 밖의 도시지역 토지 : 5배

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2. 도시지역 밖의 토지 : 10배

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수평투영면적은 건축면적을 기준으로 한다. 처마 등 돌출 부분이 있는 경우에는 처마, 차양 등 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 아래의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

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예를 들어 한옥으로서 처마 등의 돌출된 끝부분에서 외벽의 중심선까지 거리가 후퇴 상한인 2미터에 미치지 않는다면 돌출된 부분은 수평투영면적에서 고려하지 않아도 된다.

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• 한옥 : 2m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

• 그 밖의 건축물 : 1m

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참고로 수평투영면적 산정시 무허가 정착면적이 있다면 그 부분도 정착면적에 포함시킨다. 다만, 이 경우 그 입증을 해야 하기에 해당 면적의 측량 등을 통해 정확한 면적을 계산해야 한다.

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단독주택의 마당에 일부 소규모로 농작물을 재배하여 자가소비하는 경우는 주택 부수토지로 판단하고 있다. 따라서 비과세가 가능하다. 다만, 주택 부수토지가 기준면적 이내인지 여부를 먼저 판단해보아야 한다.

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김씨는 주택과 부수토지를 매매로 취득하면서 해당 주택 부수토지에 인접한 토지를 취득하여 배나무를 식재하여 10년 이상 직접 경작하고 잇으며 5년 전부터는 배를 수확하여 농협에 출하하였다.

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주택 부수토지 면적은 300m2이고 건물 정착면적은 60m2이며 취득 당시부터 현재까지 동지역의 주거지역에 소재한다.

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연접토지는 녹지지역에 소재하며 500m2이고, 주택 부수토지 필지 중 200m2에는 연접필지와 같이 배나무를 함께 식재하여 과수원 경영에 전념하여 경작하고 다른 직업은 없다.

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김씨가 해당 주택과 부수토지 및 연접필지를 매매할 경우 비과세 및 자경농지 감면이 적용될까?

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농지로 이용되는 규모가 상당하고 계속 재촌자경을 하엿다는 점에서 농지로 판단이 된다. 따라서 1가구 1주택 비과세가 적용되는 부분은 주택 건물과 부수토지(300m2)중 농지로 사용되는 부분(200m2)을 제외한 100m2만 해당된다.

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주택 부수토지 중 농지로 이용되는 부분(200m2)은 재촌자경을 하였으나 취득 당시부터 동지역의 주거지역에 속해 있으므로 자경농지 감면에서 말하는 농지의 개념에서는 제외된다.

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따라서 자경농지 감면은 적용받지 못한다. 그렇지만 인접한 농지는 8년 이상 재촌자경 요건을 갖추었고 주거지역 등이 아니므로 자경농지 감면을 적용받을 수 있다.

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각 부분에 대한 양도가액 등의 구분이 없고 감정가액도 없으면 일괄 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 안분하면 된다.

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보통 모든분들이 양도세 상담을 하다보면 본인에게 불리한 얘기를 듣기싫어하고 유리한 얘기만 골라서 들으려 하는 경향이 있다.

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양도소득세는 한번 일이 꼬이면 내내 어렵게 되는 경우가 많으므로 반드시 실제 거주여부와 주택수를 정확하게 구별하여 세무전문가와 사전에 상담을 받아보시기를 바란다.