토지 증여세 계산해보면 얼마나 나올까?
김씨는 최근 건강이 좋지 않아 30년 전부터 보유하고 있던 경기도 파주 소재 잡종지를 팔 생각이다. 파주 땅의 공시지가는 4억원이고 현재 시가는 10억원 정도인데 양도소득세 약 2억 1,200만원을 제외한 7억 8,800만원을 현금으로 아들에게 증여할 계획이다.
그런데 이때 김씨 아들이 1억 5,000만원 정도의 증여세를 또 내야하기 때문에 어떻게 하면 세부담을 줄일 수 있을까 고민하고 있다.
김씨가 토지를 팔기 전에 아들에게 증여를 한 후 3개월이 지난 후에 토지매매계약을 체결하면 아들이 증여세 약 4,590만원, 주민세를 포함한 양도소득세 약 2억원, 증여등기에 따른 등록세 등 세금 약 1,620만원을 비롯해 2억 6,210만원 정도의 세금을 내면 된다.
땅을 팔아 현금을 증여하는 것보다 먼저 증여한 후 매각하면 1억원 정도의 세금을 절세할 수 있다.
이월과세제도를 조심해야 한다.
종전 소득세법에서는 토지 또는 건물을 배우자에게서 증여받아 5년 안에 제3자에게 양도할 때는 증여를 한 배우자와 증여받은 배우자의 전체 양도차익에 대해 양도소득세를 증여받은 배우자가 부담하도록 규정(이월과세제도)하고 있었으나 올해부터 증여받아 양도하는 자산에 대하여는 배우자뿐만 아니라 직계존비속 간의 증여도 이러한 규정을 적용할 수 있도록 세법이 개정되었다(종전에는 직계존비속 간의 거래는 부당행위계산 규정을 적용하였다).
부담부증여를 활용하면 어떨까?
1) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원) 토지 단순 증여하는 경우
자녀에게 시가 10억원의 토지를 순수 증여한다면 자녀는 두 가지 세금을 납부해야 한다.
(1) 증여세
가) 시가로 증여 시 2억 2500만원(증여재산가액 10억원)
나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 6억원)
(2) 취득세 : 기준시가의 4%
2) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원, 근저당권 합계 4억원) 토지 부담부증여 시
(1) 증여세
가) 시가로 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 10억원에서 근저당권 4억원을 차감한 6억원)
나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 2000만원(증여재산가액 6억원에서 근저당권 4억원을 차감한 2억원)
(2) 취득세
가) 채무 부분은 근저당권 합계액의 4.6%
나) 증여 부분은 기준시가의 4%
(3) 양도소득세
부모는 채무승계 4억원에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다. 해당 양도소득세가 순수 증여 시 발생하는 자녀의 증여세보다 적다면 절세가 가능하다.
부담부증여시 주의사항
주택의 부담부증여인 경우보다는 고려해야 할 경우의 수가 덜 복잡하지만, 토지의 부담부증여도 무조건 절세를 보장하는 것은 아니다.
또한, 곳곳에 숨은 절세 포인트를 찾아내지 못한다면 부당하게 많은 세금을 납부할 수도 있다. 토지의 부담부증여를 고려 중이라면 실행 전 아래의 사항을 꼭 확인해보아야 한다.
1) 증여자의 토지가 비사업용 토지인지 확인하자
주택에 다주택자 중과세가 있다면, 토지에는 비사업용토지 중과제도가 있다.
토지의 공부상 지목과 관계없이 실제 사용 현황인 현황 지목에 따라 비사업용 토지를 판단하며, 토지를 현황 지목에 맞게 사용하지 않는 경우에는 비사업용 토지로 보아 양도소득세율에 10%가 중과된다.
10%의 중과세는 양도차익이 커질수록 무시할 수 없는 영향을 미쳐 고액의 양도소득세를 발생시키므로 증여자 입장에서 상당히 부담스러울 수밖에 없다.
2) 증여 대상 토지가 「조세특례제한법」 상 감면대상인지 확인하자
조세특례제한법」에는 토지와 관련된 많은 감면 규정이 존재한다. 대표적으로 자경농지에 대한 감면이 있다.
가령, 부모가 자경농지에 대한 감면 요건을 모두 갖춘 뒤 자녀에게 농지를 부담부증여 한다면, 채무부분에 대한 양도소득세 1억원까지는 감면을 적용받아 양도소득세 부담을 줄이면서 최상의 절세 플랜이 될 수 있다.
다만, 자경농지에 대한 감면을 적용받기 위해서는 엄격한 요건을 충족해야 하기 때문에 사전 검토를 꼭 해야 한다.
3) 취득세
증여로 토지를 취득 시 우선 지방세인 취득세가 과세된다. 토지는 취득세 3.5% + 농어촌특별세 0.2% + 교육세 0.3% 따라서 최종취득세율은 4%이다.
예를 들어 토지매입금액 : 3억 시가표준액 : 2억7천만원인 토지를 매입할 경우 약 1천2백만원의 취득세를 내야한다.
참고로 취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내 신고 및 납부를 해야만 한다.
참고로 증여를 받고 지목을 변경하게 되면 취득세를 또 납부해야만 한다. 지목은 하나의 필지마다 설정하는 것이 원칙이다. 그런데 하나의 필지가 두 개 이상의 용도로 사용될 때는 주된 용도에 따라 지목이 설정된다. 단, 일시적이거나 임시적 용도일 때는 지목을 바꾸지 않아도 된다.
지목 중에는 흔히 ‘대지’라 말하는 대(垈)의 값이 가장 비싼 편이다. 그러나 토지 가격은 지목만 가지고 따지기는 어렵다.
외려 땅값에는 지목보다 토지이용계획확인서에 나타나는 용도지역이나 용도구역, 용도지구가 더 많은 영향을 미친다. 특히 토지가 있는 지역의 성장성과 개발계획, 개별 토지의 개발 가능성에 따라 땅값이 결정된다. 단순히 지목만 바꾼다고 해서 토지 가격이 오르지는 않는다.
예를 들어 지목은 임야인데 밭으로 쓰고 있다면 그 용도에 맞춰 전으로 바꿀 수 있다. 하지만 임야를 전으로 바꾼다고 해서 그 자체만으로 가치가 상승하지는 않는다.
따라서 지목 변경보다는 현 상태에서 매도하는 게 유리할 것이다.
지목이 전이나 답일 때도 건물을 지을 수 있다. 하지만 농지로 쓰이는 전(田)에 건물을 짓고 대(垈)로 지목 변경을 할 수 있다.
절차는 ①개발행위 허가(농지전용 허가 등) ②형질 변경 ③건축물 신축 ④지목 변경 순으로 진행된다. 우선 농지전용 허가를 받아야 하는데 농지전용부담금을 내야 한다.
농지법 시행령에 따르면 농지 면적이 3500m² 이하면 기본 부담금 2만 원이나 3500m²를 초과하면 기본 2만 원에 초과한 면적 350m²마다 2000원이 더해진다.
건축물이 완공되면 관할 시군구에 지목 변경을 신청하면 된다. 가령 지목이 전이었던 농지에 다가구주택(원룸)을 지었다면 대(垈)로, 공장을 지었다면 공장용지로 바꾸면 된다.
여기서 중요한 것은 지목 변경으로 땅값이 늘었다면 증가한 만큼 취득세를 내야 한다는 것이다. 이때 과세표준은 시가표준액이다.
예를 들어 전을 1억 원에 매입해 대(垈)로 지목 변경한 뒤 가격이 2억 원이 됐다면 1억 원을 취득가액으로 본다는 얘기다.
참고로 임야를 지목 변경하려면 산지전용허가를 받아야 한다. 산지 전용에 따른 용도는 농업용과 비농업용으로 나뉜다.
비농업용으로는 대지(택지)를 비롯한 공장, 도로, 골프장, 스키장 등이 있다. 산지 전용을 하려면 그 용도를 정해 산림청장 등의 허가를 받아야 하고 대체산림자원조성비도 내야 한다.
토지 증여절차
먼저 증여계약서를 작성한다. 계약서 상에는 증여자와 수증자의 인적사항, 증여목적물 소재지, 증여시기, 소유권이전등기 관련 사항 등을 기재해야 한다.
다음으로 관할 등기소에 방문하여 증여계약 체결일을 기준으로 한 검인신청을 해야 한다. 마지막으로 취득세 신고납부 후 납부영수증을 첨부하여 물건소재지 관할 지자체 세무과에 제출하면 된다.
이상으로 토지증여 절차에 대해 살펴보았다. 앞서 살펴본 바와 같이 토지증여는 여타 금융상품 대비 높은 수익률을 기대할 수 있고, 추후 시세차익 실현가능성도 높아 많은 사람들이 선호하는 증여방식이다.
다만 위 과정에서 언급한 각종 서류준비 및 처리과정이 다소 번거로울 수 있으므로 전문가와의 상담을 통해 보다 효율적인 증여계획을 수립하는 것이 바람직하다.
[자료출처] 슈퍼맨세무사 blog.naver.com/luxuryjh72 – 세무법인 세안택스