양도세 뜻

실거주 목적으로 주택 분양권이나 입주권을 사들인 1주택자는 새집이 완공되고 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

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그래서 종전주택을 가지고 계신 분들이 신규로 분양권이나 입주권을 취득하려는 분들도 많이 계신다다. 입주권・분양권 취득 후 종전주택을 매도 시, 양도소득세를 비과세 받는 것이 매우 중요하다.

입주권과 분양권에 대해 한번쯤 들어보셨지만, 실제 두 용어가 어떤 차이가 있는지 헷갈릴 때가 있다. 간단히 설명드리면, 입주권은 재개발・재건축 조합원이 새 집을 입주할 수 있는 권리이고, 분양권은 청약 당첨을 통해 받은 새집에 입주할 수 있는 권리이다.

입주권은 재개발・재건축 행정상의 이유로 집을 허물고 새 집을 짓게 되면, 기존의 집을 잃은 조합원에게 그에 대한 보상으로 새 집에 입주할 수 있도록 부여한 권리이다.

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입주권의 경우 사업기간이 장기간으로 연장되거나, 건설원가 상승 등의 원인에 의해서 추가 분담금이 발생할 수 있다.

분양권은 청약 당첨으로 10% 정도의 계약금을 내면 새집에 입주할 수 있는 권리를 주는 것이다. 분양권의 경우 확정적인 가격에 의해서 계약금, 중도금, 잔금을 기간에 맞추어 납부하면 된다.

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이 과정에서 집단대출이 이뤄지기도 한다.

1 주택자가 입주권을 승계받거나 청약당첨으로 분양권을 취득한 후, 종전주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 혜택을 만족하기 위해서는 다음과 같은 요건을 만족해야 한다.

1. 종전주택 : 1 가구 1 주택 양도세 비과세 요건 만족

2. 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 후 분양권・입주권 취득(’22년 2.15 이후 취득분부터)

3. 분양권・입주권 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도

• 3년이 지나도 주택이 완공되지 않은 경우, 주택 완공 후 3년 이내 종전주택 매도 및 신규주택 전입(’23년 1.12 개정)

기존에는 분양권・입주권 취득 후 3년이 지나도 주택이 완공되지 않으면, 주택 완공 후 2년 이내 신규주택 전입 및 종전주택 매도를 해야 했다.

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하지만 최근 들어 주택 거래가 워낙 안되다 보니 정부에서 소득세법 시행령을 개정하였다다. 2023년 1월 12일 이후에는 주택 완공 후 3년 이내 전입 및 종전주택을 매도하면 된다.

단, 여기서 주의해야 할 사항은 분양권・입주권 취득 후 3년 이내 주택이 완공되면, 완공시점이 아닌 취득시점부터 3년 이내에 종전주택을 매도해야 한다.

재개발・재건축 지역에 사시던 1 주택자분들은, 개발사업이 진행되어 기존주택을 철거되면 당장 살 곳이 없어지게 된다.

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이 경우 일반적으로 신규주택 완공 전까지 주변 주택에 전・월세로 들어가는 경우가 많다. 하지만, 신규주택 완공 전까지 대체주택을 매매로 취득하는 경우도 있다.

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이 경우에 대체주택에 대한 양도세 비과세 요건은 다음과 같다.

1. 사업시행인가일 현재 1세대 1 주택 양도세 비과세 요건 만족

2. 종전주택의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주

3. 재건축・재개발로 인해 주택이 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도

4. 재건축・재개발로 인해 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원 이사 및 1년 이상 계속 거주

분양권을 포함해 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 분양권의 취득시기 판단에 각별한 주의를 해야 한다.

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취득시기를 잔금 치른 날로 판단할 지, 사용승인일로 판단할 지에 대해 법에서 명확하게 정하지 않고 있기 때문이다.

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자칫 날짜를 혼돈하는 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 생긴다.

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핵심은 완공의 의미가 실무적으로 명확한 기준이 아니라는 점이다. 조합원입주권의 경우 ‘사용승인일을 완공일로 본다’는 세법상 유권해석이 내려져 있는 반면, 분양권은 완공을 사용승인일로 판단할 지, 잔금을 치른 날로 할 지에 대한 법해석이 엇갈리는 상황이다.

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실무적인 분양권의 취득시기는 시공사나 분양사에 잔금을 치른 날이 되는데, 일반적으로는 사용승인이 먼저 나고 수개월 내에 잔금을 치른다.

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종전주택 처분기한을 분양권 잔금날짜로 알고 있다가는 3년 이내 처분해야 하는 시점을 놓칠 수도 있는 것이다.

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정부가 최근 소득세법 시행령을 고쳐 2023년 1월 12일 이후 취득분부터 종전주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리기로 했지만, 취득시기에 대한 법적인 표기는 단순히 ‘완공일’로만 돼 있다.

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분양권을 포함한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한에는 여유가 생겼지만, 취득일 판단의 모호함은 여전한 것이다. 이에 따라 최대한 기한에 여유를 두고 종전주택을 매각해야만 비과세에 문제가 생기지 않을 수 있다.

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분양권 완성주택의 완공일에 대한 규정이 명확하지 않고 유권해석도 없다보니 세무사들끼리도 완공일 판단에 의견이 갈릴 정도이다.

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따라서 일반적으로 사용승인이 나고 잔금을 치르는 사이 몇 개월 정도 차이가 나기 때문에 딱 3년에 맞춰서 팔 계획인 분들은 몇 개월 차이로 비과세를 놓칠 수 있으므로 주의를 요한다.

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