아파트 양도세 계산기

일시적 2주택자는 이사나 상속 등 우발적 요인에 따라 일시적으로 2주택자가 된 경우 다주택자에게 부과하는 무거운 세금을 내지 않고 1가구1주택자에 해당하는 세금을 내도록 한 제도다.

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양도세와 종부세는 1가구1주택자 여부에 따라 세금 차이가 크기 때문에 일시적 2주택자 인정 여부는 세테크에서 중요한 요소로 꼽힌다.

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양도세는 1가구1주택자일 경우 양도가액 12억원까지 비과세된다. 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 2주택 이상 보유자는 양도세 비과세를 받을 수 없고, 장기보유특별공제 폭도 축소된다.

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종부세는 1가구1주택자의 경우 공시가격의 12억원까지 공제된다. 작년(11억원)보다 공제 기준이 1억원 상향됐다. 다주택자도 6억원에서 9억원으로 공제폭이 확대됐다.

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하지만 1가구1주택자보단 3억원이 덜 공제된다. 1·2주택자는 0.5~2.7%의 일반세율이, 3주택 이상 보유자는 최대 5.0%의 중과세율이 적용된다.

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종부세와 양도세 모두 일시적 2주택자로 인정받아 1가구1주택자에 해당하는 세금을 내면 부담이 크게 줄어든다는 점은 같다.

양도세가 종부세에 비해 일시적 2주택자 요건이 까다롭다. 종전 주택을 매수한 지 1년이 지난 후 신규 주택을 매수해야 한다는 전제 조건이 있다. 너무 잦은 매매는 투기적 수요가 있을 수 있다는 판단에서다.

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① 거주자일 것

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② 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고

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③ 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야)

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④ 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

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대체취득에 따른 일시적2주택 양도세 비과세를 받으려면 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후 다른 주택을 취득해야 한다.

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만약 1년이 경과되지 않은 상태에서 신규주택을 매입하면 양도세 비과세는 적용받지 못한다.

조정대상지역 내에서 주택을 갈아타더라도 종전주택을 ‘3년 이내’에만 팔면 비과세를 받을 수 있다.

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조정대상지역 내 처분요건 완화는 정부 정책발표일인 2023년 1월 12일 이후에 양도하는 주택부터 적용되는데, 사실 지금은 조정대상지역 대부분이 풀린 상황이어서 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내에서 주택을 갈아타는 경우가 아니라면 크게 달라질 것은 없다.

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다만, 종전에 2년 내에 처분해야 했던 집(2022.5.10~2023.1.11 사이 조정대상지역 취득)인데 2년을 넘겼거나 심지어 1년 내에 처분해야 했던 집(2019.12.17~2022.5.9 사이 조정대상지역 취득)인데 처분하지 못하고 아직 보유중인 경우라면 비과세의 여지가 새롭게 생긴다.

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아직 신규주택을 취득한지 3년이 넘지 않았고, 종전주택을 현재까지도 처분하지 않았다면, 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있으니 날짜를 꼭 체크 해봐야겠다.

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참고로 1세대 1주택 양도세 비과세는 주택가격(양도가액)이 12억원 이하인 경우에 적용된다. 1세대 1주택이라도 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 계산해서 부담해야 한다.

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이 때에도 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간×4%+거주기간×4%, 10년 최대 80%)를 적용받을 수 있다.