아파트 양도소득세

토지를 양도하게 되는 경우 사업용토지인지 비사업용 토지인지에 따라 양도세율이 달라지게 된다. 또한 토지는 주택 등과는 달리 중과세제도가 존재하기 때문에 이에 대한 판단이 매우 중요하다.

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특히 실수요목적이 아닌 투기목적으로 보유하는 비사업용토지와 2년 미만 단기 보유한 토지에 대해서는 지금보다 훨씬 무겁게 양도소득세를 중과세가 된다.

취득 시

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• 취득세(농지의 경우 감면)가 발생함

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보유 시

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• 재산세가 발생함

• 종합부동산세가 발생함

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임대 시

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• 농지 등은 대부분 임대소득세가 비과세됨

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양도 시

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• 비과세(교환, 분합 등)

• 중과세(비사업용 토지)

• 감면(8년 자경농지 등)

1. 비과세

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농지를 교환하거나 분합하는 경우에는 양도소득세 비과세가 가능하다.

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2. 감면

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ㆍ대토농지 : 4년 자경농지를 대토하는 경우 양도소득세를 감면받을 수 있다.

ㆍ8년 이상 자경농지 : 8년 이상 자경농지에 대해서도 감면이 적용된다.

ㆍ수용토지 : 공공사업용으로 수용되는 경우 현금보상은 산출세액의 10%, 채권보상을 받으면 10~40%를 감면한다.

​보유기간 중 일정기간 사업용으로 사용되지 않은 토지를 뜻한다. 다만, 아래의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닌 것으로 본다 .

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​​① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

③ 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용

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​다만, 보유기간 2년 미만인 경우 ③만 적용한다.

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​2) 대상토지 기준

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​아래 중 하나에 해당되는 토지

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​농지 : 다음에 해당되지 않는 전·답·과수원

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​- 시 이상 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 재촌·자경 농지 (2016 년 2 월 17 일 이후 양도하 는 분부터는 근로소득 총급여액과 사업소득의 합계액이 3,700 만 원 이상인 연도는 자경기간에서 제외 )

– 농지법에 따른 주말·체험 영농소유농지 ( 세대당 1,000m2 미만) 등

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​임야 : 다음의 임야는 제외

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​- 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야

– 재촌하는 자가 소유하는 임야

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​목장용지 : 다음의 목장용지는 제외

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​- 시 이상 주거·상업·공업지역 외의 지역에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지

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​비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외

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·운동장·경기장 등 체육시설용 토지

·휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지

·개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지

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​즉, 지목이 대지나 잡종지인 경우 건축물을 짓거나 물건을 쌓아 놓는 등 사업 목적으로 사용하지 않고 비워두었다면 이를 노는 땅으로 본다는 것이다.

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단순하게 땅이 비어 있다고 해서 비사업용토지로 분류되는 것은 아니다. 비사업용토지 여부는 부동산 양도 시점만이 아니라 일정기간을 합해서 판단한다. 양도일 시점만으로 빈 땅인지를 판단하면 오랫동안 비어 있던 땅을 팔기 직전에 땅 위에 건물을 짓는 식으로 양도세 중과를 피하려 할 수 있어서다.

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​구체적으로는 위의 기간 기준에서 보는바와 같이 양도일로부터 과거 5년의 기간 중 3년, 과거 3년의 기간 중 2년 또는 보유 기간의 60% 이상에 해당하는 기간 동안 건물이 있었을 경우 양도세를 중과하지 않는다. 따라서 이 조건을 만족하지 않는다면 양도시점에 건물이 있어도 양도세가 중과될 수 있다.

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다시 정리해보면 사실상 지목에 따라 보유기간 동안 계속 이용한 토지라면 사업용토지로 보지만 일부기간만 사용하였다면 법에 열거한 요건 중 하나를 충족할때 사용한 것으로 볼 수도 있고, 무조건 사업용토지로 보는 경우도 있으니 자세한 판단은 세무사와 상담을 해보는것을 추천드린다.

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토기에 대한 토기수요를 억제하고 부동산시장의 안정을 위하여 과거에 비사업용 토지에 대하여 과거에는 양도소득세를 60%로 중과세 하였던 시절이 있었다.

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하지만 부동산 경기가 악화되어 2009. 3. 16. 이후 비사업용토지에 대해서 중과세율을 유예하였으나 2016. 1. 1. 이후 양도분부터는 비사업용토지에 대하여 일반세율에 10%p를 추가로 양도소득세를 중과세하고 있다.

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또한 올해부터 소득세 세율이 10억 원 초과의 경우 45%로 상향되어 비사업용토지 양도세율은 최고 55%가 적용이 된다.

​과거에는 비사업용토지에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않았으나 2016. 1. 1.부터 장기보유특별공제가 허용되었다.

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하지만 그 보유기간의 기산일을 2016. 1. 1.부터 적용하도록 하였으며 2017. 1. 1. 이후 양도분부터는 당초 취득일부터 기산하도록 재개정되었으며 2019. 1. 1.부터는 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 토지에 대하여 매년 2%씩 공제(최대 30%)되는 것으로 바뀌었다.

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즉, 2019년 이후 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우 1년에 2%씩 최대 30%까지 적용이 된다.

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​비어있는 땅의 경우 세법상 ‘놀지 않는 땅’에 해당되는지를 살펴서 양도하면 중과세를 피할 수 있다. 물론 빈 비사업용토지를 취득했다면 가능한 빨리 건축물의 신축 등 사업에 사용하는 것이 가장 이상적이다.

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​양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 사업용을 사용했거나, 총 보유기간 중 60% 이상을 사업용에 사용한 경우에는 중과세를 피할 수 있다. 그러나 사업용으로 사용하였더라도 업종별로 정해진 일정한 수입금액이 없으면 사업용으로 보지 않는다.

농업인이 건강상 이유나 정부의 국토 개발로 인해 농지를 파는 경우가 발생한다. 세법에는 일정 기간 이상 농사를 지은 농업인에 대해 조세 부담을 줄여주는 제도가 있다.

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양도자가 농지 소재지에 살면서 8년 이상 경작했다면 양도세를 100% 감면하고, 감면액에 부과하는 농어촌특별세(농특세)도 면제해준다. 이런 만큼 요건은 까다롭다.

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1. 소득기준

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연간 소득금액(근로소득의 경우 총급여)이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외 된다. 실제 경작하지 않고 양도세를 감면받고자 하는 꼼수를 막기 위해 엄격한 조건을 두고 있는 것이다.

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2. 경작요건

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여기서 경작이라 함은 거주가가 농지에서 농작물을 경작하거나 농작업을 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의해 재배하는 것을 말한다. 즉, 자신의 행정구역 안에서 자기의 노동력으로 8년 이상 경작해야 양도소득세 감면을 받을 수 있다는 것이다. 그 이유는 너무 원거리에서는 농사를 경작하기 어렵다고 판단하기 때문이다.

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그리고 최소한의 농작물의 2분의 1이상을 자기 노동력에 의해 경작한 경우 법률상의 명시된 규정은 없지만, 최소한의 일정금액이상의 근로소득이나 사업소득이 있을 시에는 관할 과세관청으로부터 인정받지 못할 가능성이 크다.

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만약 일정기간의 근로소득이 있으면 설령 농사를 지었더라도 인정받지 못하는 경우가 대부분이다. 단, 직업상 야간근무자라든지 격일제 근무하는 아파트 경비원의 경우에는 인정받은 사례들이 있다. 그리고 양도일 현재 특별시·광역시에 있는 농지가 관련법률에 의해 주거지역이나 상업지역 안에 있는 경우에는 편입된 날로부터 3년이 경과하면 감면이 배제됨을 유의해야 한다.

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그리고 중요한 것은 자경에 대한 입증책임은 신청자 본인에게 있으므로 관련서류도 사전에 직접 준비를 해야만 하는 까다로움이 있다. 따라서 사전에 농지 전경, 수확물에 대한 사진을 미리 찍어두면 입증자료로 활용할 수 있다.

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3. 토지이용계획을 통하여 ‘지역·지구등 지정여부’ 확인

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농어촌지역이 아닌 도시지역의 주거·상업·공업지역에 소재하는 농지의 경우 직접 경작하더라도 감면이 배제된다. 따라서 자경농지에 대해 감면신청을 하기 전에 토지가 위 지역에 포함되는지 반드시 확인할 필요가 있다.

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4. 농지소재지와 거주지의 ‘직선거리’ 확인

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영농에 종사할 경우 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역에 거주하는 것이 일반적이다. 그러나 직장 생활, 거주환경 등을 이유로 실제 거주지와 농지가 같은 지역에 속하지 아니할 경우, 거주지가 농지로부터 직선거리 20km 이내에 있다면 농지소재지에 있다고 본다. 나의 토지와 거주지 간 거리는 인터넷 지도를 통하여 확인할 수 있다.

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5. 농지원부

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농지원부는 자경 또는 휴경사실을 객관적으로 확인할 수 있는 자료로 활용된다. 농지원부의 작성 대상자는 ① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 자 ② 농지에 330㎡ 이상의 고정실온실 등 농업용 시설을 설치하여 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 농업인 등이다.

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​여기서 본인 소유 농지면적이 1,000㎡ 미만이라면 농지원부를 신청할 수 없다. 그러나 본인과 배우자 소유 농지면적이 1,000㎡ 이상이라면 신청할 수 있다. 농지원부 신청은 면적 기준 이상일 경우 스스로 경작하지 않고 임차하여 경작하여도 가능하며, 직업 및 소득 유무와 무관하다. 또한, 농지소재지에 거주하지 않더라도 신청은 가능하다.

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​농지원부 신청방법은 소유자 주소지의 해당 시·군·읍·면사무소를 방문하여 신청하는 방법과 ‘민원24시’에서 신청하는 방법이 있다. 이때 필요서류는 농지원부신청서, 부동산 등기부등본 또는 토지대장 그리고 경작확인서이다.

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6. 농지요건

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농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 수로 등이 포함된다. 또한 농지해당여부 판정 기준일은 양도일 현재 농지를 기준으로 한다.

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사실상 직접 경작한 사실이 객관적으로 확인되는 경우 자경한 것으로 본다. 객관적 사실에는 농약 및 비료구입 영수증, 농약 등 판매확인서, 인우보증서, 영농일지 등이 있다. 이와 더불어 직불금 혜택과 퇴비구매 시 지원 혜택을 받을 수 있는 농업경영체 등록증도 객관적인 입증자료로 가능하다.

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7. 한도

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자경 감면에 대한 양도세는 한도가 있다. 1년에 1억원, 5년간 2억원이다. 양도세가 1억원 넘게 나오는 경우 연도를 달리해 판다면 더 감면받을 수 있다. 다만 같은 매수인에게 정당한 사유 없이 분할 매도 시 하나의 거래로 간주해 과세될 수 있으므로 주의해야 한다.

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보통 모든분들이 양도세 상담을 하다보면 본인에게 불리한 얘기를 듣기싫어하고 유리한 얘기만 골라서 들으려 하는 경향이 있다. 편법을 사용하고 적발될지 안될지는 세무사가 판단해 줄 내용이 아니라 주술가나 역술가에게 내 운에 대해 알아볼 사항이다

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편법으로 신고한 사안이 비과세가 되면 수천만원밖에 안되는 양도소득세가 중과세가 될 경우 몇억원 가까이 되는데 운에 맡겨서 판단하기는 위험이 너무 크지 않을까 싶다.