1가구 1주택 양도소득세 면제조건
우리가 주택이나 토지를 팔 때 차익을 남겼다면 양도소득세를 내야만 한다. 이런 양도소득세는 매매자가 처한 상황에 따라 비과세나 감면 혜택도 받을 수 있지만 자칫 계산을 잘못할 경우 도리어 세금폭탄을 맞을 수 있는 전문가들에게도 악명이 높은 세목이 바로 양도소득세이다.
1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건
1가구 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 아래의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용할 수 있다.
– 보유기간이 2년 이상일 것
– 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
– 양도 당시 주택이 고가주택에 해당하지 않을 것
위의 항목을 살펴보면 주택의 보유기간과 거주기간은 양도소득세 과세방식에 중요한 영향을 미친다. 이 요소들을 가지고 비과세나 장기보유특별공제 등을 적용할 때 판단기준으로 사용하기 때문이다.
거주기간과 보유기간의 차이점
* 보유기간
주택에 대한 양도소득세 비과세를 판단할 때 보유기간은 상당히 중요한 역할을 한다. 기본적이고 핵심적인 요건에 해당하기 때문이다. 그런데 최근 이 보유기간 요건에 대한 변화가 상당히 심하다. 기간을 줄이고 늘리는 것이 아닌 적용시점이 변경되었기 때문이다.
원칙적으로 2년 이상 보유기간의 계산은 자산의 취득일부터 양도일까지를 기준으로 한다. 예를 들어 해당 재산을 2018년 1월에 취득하고 2020년 9월에 양도했다면 보유기간은 2년 이상이 된다.
그런데 2주택 이상을 보유한 경우 비과세를 적용할 때 필요한 보유기간의 기산일이 바뀌었다. 상당히 중요한 내용에 해당한다. 예를 들어 2주택 이상을 보유한 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
즉, 보유기간 계산이 취득일 ~ 양도일에서 1주택 보유일 ~ 양도일로 변경된 것이다.
이렇게 보유기간 기산일을 변경하면 다주택자들이 비과세를 받기가 상당히 힘들어진다. 1주택 외에 모든 주택을 처분한 후에 1주택만 남은 날로부터 2년 이상을 보유(거주)해야 하기 때문이다. 이 개정 규정은 2019년 2월 12일에 통과되어 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하고 있다.
* 거주기간
거주는 해당 주택에서 1세대가 직접 거주하는 것을 의미한다. 주로 주택에 대한 비과세를 적용하기 위한 기본적인 요건으로 하고 있는 경우가 많다.
또한 주택 보유기간 중 거주를 계속하는 것이 아니라 간헐적으로 하는 경우가 있다. 이렇게 거주하는 경우 문제가 없는가? 이에 대해 세법은 전체 보유기간 중에 실제 거주한 기간을 합산하여 2년을 채우면 거주 요건을 채운 것으로 본다.
현재는 서울 등에서는 거주 요건을 채워야 비과세를 받을 수 있다. 이러한 이유로 인해 거주 요건을 채우지 못하는 세대들이 가짜로 거주 요건을 채우는 일들이 벌어지고 있다.
전세 등을 준 집에 주소만 이전해두는 방식으로 거주 요건을 채운다는 것이다. 그러나 이러한 행위에 대해 국세청의 감시망이 점점 좁혀 들어오고 있으니 이에 대해서는 매우 유의해야 한다.
최근 국세청은 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 실제거주 여부를 확인하기 위해 동일지번 중복세대, 부부 별도세대 및 30세 이하 단독세대와 그 부모 등 주민등록 위장전입혐의자 등을 DB로 구축, 관리하고 있다.
비과세 적용시 따져보아야 할 쟁점들
1. 1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재 2년 이상 보유해야 한다.
다만, 취득당시 해당 주택이 조정대상지역 내에 소재한 경우에는 해당 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 되어야 한다. 이 중 거주요건은 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 경우에 적용된다.
참고로 아래와 같은 사유에 해당하면 보유기간과 거주기간 요건을 적용하지 않는다.
– 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
– 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
2. 2021년 1월 1일 이후부터 본래 비과세가 적용되는 일시적 2주택을 제외한 2주택 이상 주택을 1세대가 주택을 처분하여 1주택이 된 경우에는 1주택만을 보유한 날로부터 2년 보유기간을 계산한다.
3. 비과세를 위한 거주요건은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
비과세를 위한 거주요건은 원칙적으로 해당 주택에의 전입일부터 전출일까지의 기간을 통산해 이의 충족여부를 따지게 된다.
그리고 실제 거주기간이 주민등록등본과 차이가 있다면 실제 거주하면서 납부한 각종 공과금 영수증 등을 제시하도록 하고 있다
. 카드명세서, 전화가입증명원, 공공요금 및 관리비 납부영수증, 입주자관리카드, 병원진료기록, 금융거래내역서, 생필품구입영수증, 우유대금영수증, 신문대금영수증, 사회활동기록, 수령우편물, 통ㆍ반장 확인서, 케이블설치 및 사용요금 명세서, 가스설치대금영수증, 이삿짐센터 확인서 및 영수증, 거주자우선주차장사용영수증, 신용카드사용 내역서 등 거주자의 주거지역, 주거형태에 따라 실제로 거주하였다는 구체적이고 합리적인 증빙을 제출하면 된다.
[출처] 슈퍼맨세무사 blog.naver.com/luxuryjh72