2가구 양도세 비과세 적용방법
최근 정부가 시세차익을 노리는 사람들을 저격했는데, 집을 사는 사람들에게는 취득세를 강화하고 집을 파는 사람들에게는 양도소득세를 강화하였다.
만약 자신이 집이 1채라면 문제 없지만, 2채 이상일 경우에는 그에 대한 세금이 늘어나고 있으므로 절세 방법을 필히 알아야 한다.
먼저 1가구라는 것의 가구는 자신의 가정, 가족과 동일하게 생각하면 된다. 즉 동일한 주소에 같이 거주하고 있는 세대원을 1가구라고 지칭한다.
그렇다면 자신의 주소에 본인, 배우자, 자녀가 사는데 배우자의 명의로 집 한채가 더 생긴다면? 바로 1가구 2주택자가 되는 것이다.
그럼 세대분리만 하면 되겠네?
현재 다주택자의 세금 부담이 높아져 양도 대신 증여를 하려는 분들도 많아졌다. 자녀에게 증여하여 주택수를 1주택으로 만들고, 세대분리 시킨 후 비과세 혜택을 받으려는 것이다. 그러나 세대분리를 쉽게 생각했다가 중과세를 받는 경우도 적지 않다. 세대분리시 유의해야 할 사항은 다음과 같다.
1. 세대주 분리 조건
세대주 분리 방법은 복잡하지 않지만, 몇 가지 조건을 충족해야만 한다. 우선, 30세 이상이라면 주소 이전을 통해 언제든 부모님과 세대 분리를 할 수 있다. 이때, 30세 미만이어도 혼인을 했거나, 해당 거주지의 주택을 관리 및 유지하여 독립된 생계를 유지할 수 있으면서 기준중위소득이 40% 이상인 자는 세대 분리가 가능하다.
또한, 가족이 사망하는 등 불기피한 상황, 배우자 사망 또는 이혼 시 불가피하게 1세대가 되어야 하는 상황, 30세 이상으로 주소 이동은 없으나 주택 안에 층이 분리되어 단독 세대로 인정받는 경우에도 세대를 분리할 수 있다.
세대주 분리 조건에 충족할 때 세대주 분리 방법은 민원 24시 홈페이지에서 직접 하거나 동사무소를 방문하면 된다.
2. 위장전입
동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족 중 일부가 주소만 옮겨두면 세대분리가 인정된다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 과세관청에서는 단순히 주소지만 보고 판단하지 않는다.
현장조사를 하기도 하지만 주로 신용카드 결제지역, 통화내역, 고지서 등 우편물 송달지역을 고려하여 형식적으로 주소만 분리되었다고 판단될 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 배제한다.
보통 모든분들이 양도세 상담을 하다보면 본인에게 불리한 얘기를 듣기싫어하고 유리한 얘기만 골라서 들으려 하는 경향이 있다.
특히나 단순하게 주민등록을 위장으로 세대분리했다가 적발될지 안될지는 세무사가 판단해 줄 내용이 아니라 주술가나 역술가에게 내 운에 대해 알아볼 사항이다 이 사안이 비과세가 되면 수천만원밖에 안되는 양도소득세가 중과세가 될 경우 8억원 가까이 되는데 운에 맡겨서 판단하기는 위험이 너무 크지 않을까 싶다.
일시직 2주택 비과세 적용방법
쉽게 요약해서 설명해보자면 아래와 같다.
1. 첫번째 집(A)을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집(B)을 살 것
2. 첫번째 집(A)은 양도 시점에 2년 이상 보유해야 한다. (다만, 취득 당시 조정대상지역에 있는 집은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 됨)
3. 두번째 집(B)을 산 날로부터 3년 이내 첫번째 집(A)을 팔 것
예를 들어 2019년 3월에 주택(A)을 취득하고 2020년 4월에 주택(B)을 취득한 뒤 2021년 4월에 주택(A)을 양도하면 2년 보유요건도 충족하고, 일시적 2주택 요건도 충족하므로 비과세된다. 하지만 주택(A)을 2020년 2월에 취득한 경우라면 주택(A)과 주택(B)의 취득시기가 1년 이상 차이가 나지 않기 때문에 일시적 2주택으로 보지 않는다.
이 때 ‘사는 시점’과 ‘파는 시점’은 잔금을 치른 날과 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날 기준이다. 두번째로 산 주택이 분양권일 경우에는 집이 준공이 돼서 들어가 살 수 있게 된 시점부터 처분기간을 계산한다.
여기서 사람들이 많이 놓치는 부분이 ‘첫번째 집을 사고 1년 이상 지나서 두번째 주택을 산다’는 점이다. 1년을 채우면 ‘일시적 2주택 비과세’ 혜택에 들 수 있는데, 이를 잊어서 비과세를 못 받는 것이다.
다만, 조정대상지역일 경우에는 복잡해진다.
부동산 대책이 계속해서 바뀌면서 이런 규정들이 2년, 1년으로 줄었기 때문에 그 대책 발표 전과 후로 나눠서 전에 취득하거나 계약한 사람들은 종전규정을 적용해주는 그런 예외사항이 있다.
우선 9·13대책부터는 첫 집을 파는 기간이 3년에서 2년으로 짧아졌다. 조정지역에 집이 있는 사람이 2018년 9월 14일 이후 조정지역에 새 집을 사면, 새 집을 산 날로부터 3년이 아니라 2년 안에 기존 집을 팔아야 한다.
다만 9·13대책 이전에 계약한 사람들은 이 규정에서 제외됐다. 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우(분양권 및 입주권 포함)에는 종전 규정대로 3년 내 팔면 된다.
12·16대책에서는 9·13대책보다 기존주택을 파는 기간이 짧아졌다. 조정지역에 집을 가진 사람이 2019년 12월 17일 이후 조정지역의 집을 또 사면, 새 집을 산 날로부터 2년이 아니라 1년 이내 첫 집을 팔아야 한다. 또한 새 집에 1년 안에 전입도 해야 한다.
만약 새 집에 기존 세입자가 살고 있다면 전 소유자와 세입자의 계약이 끝날 때까지 전입과 처분시기가 연장된다. 하지만 이것도 새 집을 산 날로부터 2년까지다.
이전에는 새 집을 산 날 이후에 갱신된 임대차계약은 인정되지 않았다. 다만 ‘임대차 2법'(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 후부터는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 새 집주인이 비과세를 위한 전입요건을 충족하기 어려워졌다.
12·16대책 이전 계약한 사람에게는 1년 내 매도 및 전입요건을 소급 적용하지는 않는다. 2019년 12월 16일 이전에 집을 샀거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 경우(분양권 및 입주권 포함)에는 종전 규정을 적용한다.
내가 살때는 비조정대상지역이였지만 잔금 때 조정대상지역이 되었다면?
만약 기존에 조정대상지역의 1주택자가 신규로 주택을 사는데 계약 당시엔 비조정대상지역이었다가 잔금 때 조정대상지역이 되었다면 조정대상지역에서의 신규주택이 잔금을 치르더라도 3년 내에만 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받으실 수 있다.
또한 신규주택을 계약하고 잔금을 치르기 전에 신규주택이 아니라 종전주택이 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 바뀌었어도 3년의 일시적 2주택 기간을 적용해주도록 해석이 나와있다.
1주택 + 분양권이라면?
분양권에 대해선 조금 더 복잡한 규정이 적용된다. 일단 내가 새로 취득하는 분양권이 2020년까지 취득한 분양권인지 아니면 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권인지에 따라서 분양권의 성격이 많이 바뀐다.
2020년까진 분양권이 주택수에 포함되지 않았기 때문이다. 2020년까지 취득한 분양권은 우리가 입주 잔금을 치러야 그때 비로소 주택이 된다고 생각하시면 된다.
예를 들어 기존에 조정대상지역에 집을 한 채 갖고 있는 사람이 신규로 2020년 3월에 조정대상지역의 분양권을 취득하고 이 분양권은 2023년 5월에 주택이 돼서 입주하게 된다고 가졍한다면 조정대상지역의 종전주택은 언제까지 팔아야 비과세가 될까?
우선 이 분양권은 2020년에 취득한 분양권이기 때문에 분양권 취득 당시가 아니라 분양권이 주택이 되는 2023년 5월부터 일시적 2주택 기간이 시작된다. 그리고 조정대상지역과 조정대상지역 간의 일시적 2주택이기 때문에 새로 분양권이 주택이 된 날부터 1년 이내에 종전주택을 팔고 신규주택으로 전입을 하셔야 비과세가 된다.
다만 2021년 이후 취득하는 분양권은 조금 더 복잡해진다. 2021년 이후 취득하는 분양권부턴 분양권을 취득하는 시점부터 주택을 취득한 것과 똑같이 보기 때문이다.
이렇게 주택으로 간주하기 시작하면서 주택과 분양권 사이에서도 일시적 2주택 규정이 신설되었다. 새로 취득하는 분양권이 조정대상지역인지 비조정대상지역인지를 따지지 않고 마치 비조정대상지역의 일시적 2주택 규정과 동일하게 설계가 돼 있다.
따라서 첫 번째 종전의 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 다음에 새로운 분양권을 취득해야 하고 종전의 주택은 파는 시점에 비과세 요건을 갖춰야한다. 2년 보유, 또는 조정대상지역에서 취득했다면 2년의 거주요건도 갖추셔야 한다. 그리고 이 분양권을 취득한 지 3년 이내에 종전주택을 팔면 이 종전주택을 비과세를 적용받을 수 있다.
양도소득세는 한번 일이 꼬이면 내내 어렵게 되는 경우가 많으므로 반드시 실제 거주여부와 주택수를 정확하게 구별하여 세무전문가와 사전에 상담을 받아보시기를 바란다.
[출처] 슈퍼맨세무사 blog.naver.com/luxuryjh72