토지 증여세 계산 및 절세방법
김씨는 요새 고민이 생겼다. 최근 정부의 주택공급확대정책으로, 아버지 소유 토지가격이 많이 올랐기 때문이다. 그래서 나중에 세금이 걱정되니 미리 토지를 증여받는 것에 대해, 가족 간에 얘기가 오가고 있다. 현재 김씨를 포함한 형제는 딸 1명, 아들 2명이다. 이럴 경우 어떤 방법으로 해야 추후 절세가 가능할까?
토지를 팔아 현금으로 증여받을 경우
토지를 매각하면 우선 양도에 따른 양도소득세가 발생한다. 이때 부모님의 양도소득세 감면 가능 여부를 확인해 보아야 한다. 조세특례제한법상 8년 자경 감면 요건이 되면 5년간 최대 1억까지 세액을 감면받을 수 있다.
해당 요건은 아버지가 농업인으로서 해당 농지를 직접 8년간 경작한 경우이어야 한다. 만약 이 요건이 된다면 양도소득세 감면이 되므로 세금 면에서 많은 혜택이 있을 것이다.
그러나 현금화된 이후, 그 현금을 증여할 때 증여세도 고려해야 한다. 즉 아버지가 딸에게 현금증여에 따라 10%~50%까지 누진세율로 계산한 증여세를 딸이 부담하게 된다.
추가로 고려해야 할 것은 이후 아버지가 10년 이내 돌아가시면 해당 현금증여재산도 상속재산에 합산하여 신고해야 한다. 즉 아버지 나이도 고려대상이 된다.
주의해야 할 것은, 자금이 급한 딸이 순서를 바꿔서 토지를 증여받아 이를 처분했을 때는 상황이 달라진다. 증여에 따른 증여세와 양도 시 장기보유특별공제 적용이 안 되므로 불리할 수밖에 없다. 이 점 주의해서 순서에 따른 유불리를 꼭 점검해야 한다.
토지를 증여받을 경우
부동산의 증여 시, 증여재산평가는 시가로 하는게 원칙이다. 여기서 말하는 시가란 불특정다수인 간 자유로운 거래로 형성된 가격을 말한다. 즉 해당 토지의 거래사례가 있다면 그것을 기준으로 증여세가 과세된다고 보면 된다.
만약 그 시가가 형성되지 않은 토지일 경우, 상증법상 보충적평가방법인 공시지가로 할 수 있다. 대부분의 농지는 보통 시가를 판정하기 쉽지 않다. 토지 감정가액, 공매가액, 수용가액 등이 있다면 그것을 간주시가로 보아 판정될 수도 있다.
그 외는 공시지가로 하는 경우가 많다. 따라서, 해당 토지의 지가가 계속 상속하고 있고, 공시지가가 증가할 것으로 보인다면 하루라도 빨리 증여받는 것이 세금 면에서는 가장 유리할 것이다.
국토부 보도에 따르면, 2020년 기준 전국의 평균 시세반영률은 토지가 65.5%, 단독주택이 53.6%, 그리고 공동주택이 69.0%다. 정부는 지난해 60~70%대인 공시가격 시세반영률을 90%까지 상향하겠다고 발표했다. 그래서 해당 토지가 주택공급지로 선정되어 이후 수용가액 등 시가가 형성되기 전에 증여받는 것이 현명한 방법일 것이다.
그리고, 역시 고려해야 할 것은 아버지의 나이와 총 상속재산 규모이다. 증여 이후 10년 이내 돌아가시면 합산하여 상속재산을 신고하게 되며, 만약 상속재산이 총상속공제액한도이내라면 상속세액이 없으므로 굳이 증여세를 미리 내면서까지 증여를 받을 필요가 있을까에 대해 고민해 보아야 한다.
그리고 증여받은 토지를 증여 이후 토지 용도로 사용을 안 하는 경우 비사업용토지로 보아 양도세 세율이 더 높게 되니 주의하여야 한다.
만약 김씨가 영농자녀일 경우라면 절세효과는 더 커진다.
자경농민이 영농자녀에게 농지 등을 증여하는 경우 조세특례제한법 제71조의 규정에 의거 증여세액을 100%( 5년간 1억 원 한도)를 감면받을 수 있다. 이 규정의 적용기한은 2022년 12년 31일까지 연장되었다.
거기다 10년 이내 증여재산가액에 합산 배제하고 피상속인(증여인) 사망 직전 10년 이내 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 포함되지 않아 상속·증여세 절감 효과는 더욱 크다.
[출처] 슈퍼맨세무사 blog.naver.com/luxuryjh72