양도소득세 장기보유특별공제, 거주기간에 따라 달라져요
7월 10일 한층 강화된 부동산 세법에 관한
정책들이 2021년부터 적용될 예정입니다,
2주택자 중과세율 비중 확대 및 조정지역
세금 강화 등 새롭게 바뀐 정책들을 봤을 때
정부의 의도는 2주택자를 포함한 다주택자의
규제와 실거주 의무를 강조하고 있습니다.
실거주의무가 강화되면서 1주택자도 세금을
반드시 알아둬야할 사항들이 많아졌는데요
바로 양도소득세 장기보유특별공제인데요
기존에는 보유기간에 따라 공제율을 산출했지만
이제는 거주기간까지 포함했기 때문에 경우에
따라서는 30%이상 차이가 날수도 있습니다.
워낙 세법이 다양해지고 복잡해지면서 일부
세무사들은 양도소득세 상담을 포기하여
‘양포세’라는 은어도 등장했는데요
세무사들도 나에게 맞춤형 절세를 맞춰주기에는
세법들이 너무 다양해졌기 때문에 새롭게
적용되는 사항 중 나에게 적용되는 것들이
있는지 수시로 확인이 필요합니다.
오늘은 양도소득세 중에서도 장기보유할 경우
누릴 수 있는 특별공제 사항의 변화에 대해서
중점적으로 다루도록 하겠습니다.
* 기타 2021년 부동산세금과 양도소득세
관한 사항들은 링크를 기재할테니 참고하세요
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀
양도차액에 비례해서 부과하는 세금으로
양도할 때 부동산 가격이 취득할 때 가격과 같거나
낮으면 양도소득세는 부과되지 않습니다.
그러나 저금리로 부동산 시장이 뜨겁고
관심도가 높은만큼 부동산 가격이 상승하고 있고
이는 매도할 때 양도소득세로 이어지고 있습니다.
양도소득세는 보유기간이나 주택수에 따라서
공제혜택을 받기도 하고 중과세율을 적용하기에
자신에게 어떤 세율이 적용되는지 알아야 합니다.
현재의 세금 정책들은 투기억제를 위한 수단으로
1주택자가 실거주 목적으로 장기보유하는 경우는
비과세를 적용하거나 9억 초과한 부분에 대해서만
부과하고 장기보유특별공제를 해주고 있는데요
장기보유특별공제 대상은 종부세와 양도세가 있는데
오늘은 양도소득세 장기보유특별공제에
대해서 알아보도록 하겠습니다.
장기보유특별공제는 보유기간에 따라
세금 우대 혜택을 부여하고 있고 대상은
3년 이상 보유한 토지나 건물이어야 합니다.
투자물건에 따라 장기보유특별공제는 다르게
적용되지만 주택의 경우 다주택자는 매년 2%씩
15년까지 최대 30% 공제를 받을 수 있으며
1세대 1주택의 경우에는 매년 8%씩
최대 80%까지 혜택을 받을 수 있습니다.
3년 미만으로 보유한 경우
토지와 건물이 미등기 된 경우
조정대상지역 다주택자
양도세 장기보유공제 못 받는 경우
* 나이에 따라 보유기간에 따라 계산하는
종합부동산세 장기보유특별공제와 차이가 있습니다.
양도소득세 장기보유특별공제의 경우
1가구 1주택자에 대한 혜택이 비약적으로
상승하기에 1주택자가 얼마나 절세할 수 있는지와
2주택자가 일시적 2주택으로 인한 비과세를
적용 가능한가에 대한 문의가 제일 많은데요
그래서 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위한
조건들과 2021년 변화하는 사항을 알아보겠습니다.
양도소득세 부과할 때 1세대 1주택자가 2년 이상
보유하고 처분할 경우 9억원 이하의 주택은
비과세를 적용하고 있습니다.
* 9억 초과시 초과분에 대해서만 과세
* 조정지역은 2년 거주 의무 필요
3년차부터 매년 8%를 적용한 24%를 적용하고
최대 10년까지 80%를 적용 받을 수 있습니다.
* 2021년 이후 거주기간별 세율 적용
2021년부터는 주택에 대한 실거주 의무를
더욱 강화하면서 투기 억제에 나서고 있는 상태로
조정지역에서 1가구 1주택 양도소득세 비과세를
받기 위해서는 다주택자의 경우 최종적으로
1주택자가 된 날부터 보유기간을 계산하고 있습니다.
1주택자 장기보유특별공제 요건도 변화했는데
거주기간에 따라 공제율이 달라지게 됩니다.
기존에는 2년 이상 보유하면 매년 8%씩
최대 80%까지 장기보유공제를 받을 수 있었으나
21년부터는 보유 4%, 거주 4%를 나누어 적용시켜
거주기간에 따라서 세율 변동이 크게 작용합니다.
예를들면 10년을 보유하고 2년을 거주한
1주택자의 경우 2020년에는 80%공제를
적용 받았지만 2021년부터는 48%밖에
적용받지 못하게 되는 상황이 되었습니다.
이러한 부분을 고려하지 않고 매도계획을 짠다면
예상치 못한 곳에서 세금이 많이 나와서
자금조달이 어려워질 수 있느니 유의하십시오