집수리 비용 집주인, 세입자 누가부담?
집주인과 세입자가 갈등을 일으키는 이유가 뭘까? 대부분은 바로 [수리 비용]이다. 작게는 전구 고치기부터 시작해서 크게는 보일러와 누수 등에 대해 누가 비용을 부담하는가를 두고 다투게 된다. 일부 집주인은 우격다짐으로 “난 모르겠으니까 세입자인 당신이 알아서 고치세요”라고 하기도 한다. 집수리 비용 부담은 어떻게 하는 것이 좋을까.
집 수리 비용, 누구 부담인가
고맙게도 집수리 비용 부담 의무에 대해 법에서 정리해줬다.
임대인은 목적물이 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 가진다.
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위 법 조항을 해석해보면 이렇다. 임대인, 즉 집주인은 전세/월세 구분없이 목적물에 대해 적어도 사람이 살 수 있을 정도가 되도록 조치해야 한다. 보일러가 고장 나면? 집주인이 고쳐줘야 한다. 벽에 균열이 갔다? 당연히 이것도 집주인의 몫이다.
직방 앱에서는 필터를 통해 조건에 맞는 전/월세 매물을 찾을 수 있다.
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큰 결함인지 작은 결함인지 확인하자
여기서 잠깐. 거실의 형광등이 나갔는데 이것도 혹시 집주인이 고쳐주어야할까? 아니다. 형광등과 같은 일상적인 소모품 고장은 중대한 결함이라 보지 않기 때문이다. 마찬가지로 수도꼭지,화장실 변기,형광등도 세입자가 알아서 고쳐야 한다. 집주인과 세입자의 비용 부담에 대한 기준을 논한 대법원 판례를 보면 알 수 있다.
“임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것” (대법원 2011다107405 판결).
“그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다” (대법원 2010다89876, 89883 판결)
정리해보면, 큰 결함은 집주인의 부담으로 작은 결함은 세입자의 부담으로 해결한다고 볼 수 있다.
변기, 수도꼭지 등은 작은 결함이니 집주인에게 전화하지 말자.
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세입자의 의무 ‘선 통지, 후 수리’
여기서 중요한 사항이 있다. 임차인, 즉 세입자에게도 통지의무가 있다는 점이다.
임대인이 의무가 있듯, 임차인에게도 결함 발견시 통지의 의무가 있다.
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임차인이 본인이 거주 중인 주택에서 뭔가 중대한 결함을 발견했다면 집주인에게 지체없이 알려야 한다.
예를 들어보자. 보일러가 고장 났다. 세입자가 먼저 100만원 수리비를 지불하고 수리한 후 집주인에게 영수증을 보내며 “처리해주세요.”한다면? 집주인이 “조치를 잘 하신 것 같네요. 계좌번호 불러주세요. 송금해드릴게요”할까? 아니다. “대체 보일러를 어떻게 관리했길래”부터 시작해서 “괜히 영수증 부풀려서 받은 거 아니냐”등의 말을 듣게 될지도 모른다. 심한 경우 수리비 부담을 거부할 수도 있다.
세입자의 행동요령이다. 보일러/벽의 균열같은 중대한 결함을 발견하면 집주인에게 알린다. 이때 대략적인 견적도 함께 알려주면 좋다. 그럼 집주인은 자신이 아는 보일러 수리업체를 이용할지, 아니면 세입자가 견적 받은 업체를 이용할지 판단할 수 있다. 이렇게 하면 집주인과 세입자가 얼굴 붉힐 확률이 크게 줄어든다. 주택에서 중대한 문제점을 발견하면 무조건 집주인에게 연락한 후 해결 방식에 대해 논의하고 수리하도록 한다. 순서가 바뀌면 독박(?)수리를 하게 되니 주의해야 한다. 집주인에게 결함 내용을 알리는 것은 세입자의 의무다.
집주인과 세입자 모두 자신의 의무를 지키면 원만한 관계를 유지할 수 있다.
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법은 아주 공정하게 집주인과 세입자 각각에게 의무를 부여하고 있다. 급하다고 해서 집주인에게 연락 없이 수리한 후 비용을 받지 못하는 억울한 일은 없기 바란다. 그리고 앞서 말한 작은 결함으로 집주인에게 연락하는 일은 없도록 하자. 세입자가 알아서 고쳐야 하는 항목이다. 작은 결함으로 연락해서 감정 싸움을 하기보다는, 큰 결함이 있을 때 목소리를 내어 부당한 일을 당하지 않는 것이 중요하다.